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    [克而瑞]港龍中國:上市首年新進3省9城,土儲結構優化

    沈曉玲、查明儀2021-03-24 09:15:25

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2021-03-24
    • 報告類型:企業監測分析
    • 發布機構:克而瑞

    ??導 讀

    ??2015年,港龍中國與碧桂園合作項目熱銷,后快速增長。2020年上市后,積極擴張版圖、擴寬融資渠道,未來成長可期。

    ??【合約銷售量價齊升,長三角為主力區域】2015年,港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領譽熱銷,自此港龍在地產開發快速發展。一方面,項目數量遞增,由2016年年底的16個,以每年平均超15個項目的增速拓張,截止20年底達83個;另一方面,行業排名提升,2018年首次入圍全國銷售200強,19年便躋身100強,位列87名,且在20年以同比20%的增幅達到313.2億元,穩居86位。20年長三角依然是大本營,銷售貢獻占比高達98%。值得關注的是,20年獲取的大灣區三幅地塊中的惠州項目在21年3月開盤去化率超90%,今年該等項目的銷售將直接影響企業未來能否成功打開灣區新市場。

    ??【新進3省9城,總土儲結構優化】2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米,總地價211.5億元,平均樓面地價為4492元/平方米,相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優勢。全口徑拿地銷售金額比為0.68,尚處向外擴張期,拿地較為積極。當年港龍中國新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市,包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。得益于外拓,土地儲備中長三角建面占比79%,相比2020年中高達95%的占比趨于均勻,但未來仍需進一步平衡土儲布局,以分散風險。 

    ??【營收大增111%,毛利凈利高于行業平均】2020年港龍中國營業收入全部來自物業銷售,為41.7億元,同比大幅增長110.9%。毛利潤為15.17億元,同比上升79.6%。毛利率為36.4%,雖同比下滑6.3個百分點但仍高于行業平均水平。同時,凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元,較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%,雖同比下滑8.4和10.7個百分點,也處于行業較高水平。值得一提的是,港龍中國2020年預收賬款達210億元,約為2019年預收賬款的2.5倍,同時是2020年營收的5倍,未來結轉有保障,收入可預見度高。 

    ??【融資渠道拓寬,債務結構有待優化】截止2020年,港龍中國擁有現金及銀行結余約68億元,同比增長170.5%。短期債務同比大幅增長429%至60.5億元,現金短債比為1.12,勉強過線。長期債務同比增長52%至25.9億元,長短期債務比僅為0.43,債務結構有待優化。上市后融資渠道拓寬,首次發行美元票據;融資議價能力提升,加權平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。凈負債率上升了20.5個百分點至41.1%,保持在合理水平。剔除預收款的資產負債率,超出三道紅線70%的上限。

    ??01

    ??銷 售

    ??合約銷售量價齊升

    ??長三角為主力區域

    ??合約銷售量價齊升,銷售同比增長20%。2015年,港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領譽熱銷,自此港龍在地產開發領域發展迅猛。一方面,項目數量遞增,由2016年年底的16個,以每年平均超15個項目的增加,截止20年底達83個;另一方面,行業排名提升,2018年首次入圍全國銷售200強,19年便躋身100強,位列87名,且在20年穩居86位。

    ??2020年,港龍中國合約銷售金額313.2億元,同比增長約20%,高于百強房企平均13.3%的銷售增長率。同期銷售面積146.7萬平方米,銷售均價達12904元/平方米,分別同比增長13%和6%。管理層在中期業績發布會上表示2021年的銷售目標為345億元,按此計算同比增幅約為10%,相比同時期發布業績的房企,目標制定較為保守。據悉,大灣區三幅地塊的可售貨值超200億,其中惠州項目在21年3月開盤去化率超90%,今年該等項目的銷售將直接影響企業未來能否成功打開灣區新市場。

    1

    ??深耕長三角,區域外僅貴州省貢獻2%銷售額。從銷售金額的分布來看,長三角作為大本營,占比高達98%。江蘇作為發家地,銷售金額占比雖同比下降了6個百分點,仍超7成。根據CRIC監測的江蘇12個城市榜單來看,企業只在常熟和常州2個城市上榜,分別位列第6和第26,顯然港龍在未來還需加大本土市場的深耕,省內業績還有提升空間。浙江和安徽同為長三角省份,銷售占比有所提升,分別達21%和4%。其中,安徽省為2020年新進省份,已嶄露頭角。上海2020年下降4個百分點至1%,在貢獻銷售的五大省市中份額最低。

    1

    ??02

    ??投 資

    ??新進3省9城

    ??總土儲結構優化

    ??拿地積極性高,但態度謹慎。2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米,總地價211.5億元,平均樓面地價為4492元/平方米,相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優勢。同時,新增權益土儲建面為347萬方,權益拿地金額239.0億元,權益比例為51%,在行業中處較低水平。雖合作開發能輔助規模更快擴張,但也要適當提高項目的權益占比,以維持營收和銷售規模增長的平衡。全口徑拿地銷售金額比為0.68,尚處向外擴張期,拿地較為積極。但根據中期業績發布會,購地策略保持謹慎以規避風險,2020年意向跟蹤地塊共2367宗,經過初判、研究、參拍等環節最終只篩選出21宗地塊,占比不足意向跟蹤地塊的1%。

           新進3省9城,城市能級提升。2020年,港龍中國繼續加大了外拓力度,新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市,包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。從區域上看,實施以長三角為后盾,向大灣區和成渝雙城擴展的路徑,長三角新增土儲建面占比最大,達63%,其次為廣東省占比34%。其中,僅憑11月通過城市更新競得的廣東廣州增城地塊項目建面就高達81.2萬方,占新增建面約17%。從城市能級來看,三成新增土儲建面位于一線城市廣州,對比2019年,三四線城市占比減少11個百分點,能級有明顯提升。

    1

    ??總土儲分布趨向均勻,但仍有八成土儲位于長三角。截止2020年底,港龍中國在全國共擁有83個項目,土地儲備總建筑面積為1080.9萬平方米。從分布來看,其中67個項目位于長三角,土儲建面占比達79%,仍存在集中分布的問題,但相比2020年中高達95%的占比,趨于均勻,主要是由于下半年在廣東省拿地規模較大。從省份來看,長三角的江蘇省、浙江省總土儲建面占比相比2020年中下降分別下降18個百分點和6個百分點,達54%和11%。此外,安徽省大增8個百分點至13%,超過浙江省占比。珠三角僅憑新進的廣東省占比躍升至14%,其余省份土儲建面占比與2020年中基本持平。未來仍需進一步平衡土儲布局,以分散土儲集中可能帶來的風險。

    1

    ??03

    ??盈 利

    ??營收大增111%

    ??毛利凈利高于行業平均

    ??營收大增111%,未來可預見度高。2020年港龍中國營業收入全部來自物業銷售,為41.7億元,同比大幅增長110.9%。這主要是得益于期內推出的物業項目增加,從而被確認的銷售額增長。同時,期內交付面積43.80萬平方米,交付物業銷售均價9524元/平方米,分別同比增長75%和21%。值得一提的是,港龍中國2020年預收賬款達210億元,約為2019年預收賬款的2.5倍,同時是2020年營收的5倍,未來結轉有保障,收入可預見度高。

    毛利凈利高于行業平均水平。2020年港龍中國毛利潤為15.17億元,同比上升79.6%。毛利率為36.4%,同比下滑6.3個百分點,主要是由于年內交付的土地成本高于2019年,但毛利率仍高于行業平均水平。同時,凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元,較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%,雖同比下滑8.4和10.7個百分點,也處于行業較高水平。值得注意的是,歸母凈利潤大于凈利潤,可能是因為企業當前處投資擴張期,前期對并表項目的投入較大。


    1

    ??04

    ??負 債

    ??融資渠道拓寬

    ??債務結構有待優化

    ??現金流動性增強,債務結構有待優化。截止2020年,港龍中國擁有現金及銀行結余約68億元,同比增長170.5%,資金流動性獲得了大幅提升。但由于高速擴張需要,同期債務規模上揚。短期債務同比大幅增長429%至60.5億元,現金短債比為1.12,勉強過線。長期債務同比增長52%至25.9億元,長短期債務比僅為0.43,債務結構有待優化。但港龍上市后,拓寬了融資渠道,2020年打開境外融資平臺,首次發行美元票據;融資議價能力也得到提升,加權平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。

          凈負債率41%,剔除預收款的資產負債率超紅線。2020年底港龍中國的凈負債率為41.1%,相比于2019年的20.6%,上升了20.5個百分點,主要是因為期內有息負債同比大幅增長203%,但保持在合理水平。剔除預收款的資產負債率,雖較19年底下降6.3個百分點,相較三道紅線70%的上限略高。未來隨著企業債務結構的調整,相信會進一步優化。

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