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    房地產行業薪酬排名下滑,關鍵崗位收入差距明顯

    編輯部2021-03-26 09:03:31來源:丁祖昱評樓市

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    ??時值每年3-4月份,各大企業開始陸續發布上一年年報,2020年受疫情影響,各梯隊企業間分化明顯,隨著近年來行業從高速發展步入有質量發展的階段,規模見頂、市場走弱、融資收緊、現金流緊張等因素制約下,部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。

    ??雖然從總體來看,在關鍵崗位上,房地產、金融、互聯網三大高薪行業的格局仍然暫未改變。但統計局數據顯示,從2010年到2019年,非私營單位中房地產薪酬排名從第12名降至第14名,私營單位中房地產薪酬排名從第5名降至第6名。

    ??整體行業漲薪放緩,薪酬結構轉變過程中關鍵崗位收入差距也開始逐步顯現。

    ??與此同時,近年來隨著物管行業的不斷發展,自2020年起,物業企業開啟“搶人大戰”,不僅核心崗位薪資優厚,針對應屆畢業生,物業企業也開始如同前幾年各大熱門房企的“管培生”模式一般設置單獨的晉升通道。

    ??未來不同房企、甚至同一房企的不同崗位之間,薪酬漲跌分化加劇都將成為常態。

    ??01

    ??房地產薪酬排名下滑但仍具競爭力

    ??據CRIC對全國46個重點城市調研數據梳理發現,2020年46城房地產業(不含銷售中介、物業)平均薪資達到1.4萬元/月-1.5萬元/月,與46城全社會平均工資相比高出1.7倍。和其他行業相比,即便在疫情企業銷售不利因素下,房地產行業的薪酬仍然處在高位,保持較高的競爭力。

    圖:46城典型城市房地產平均薪資和全社會平均薪資

    1

    ??備注:選取了46城中一線城市房地產薪酬TOP2;二線、三四線房地產薪酬TOP5城市

    ??數據來源:CRIC調研

    ??但隨著行業規模見頂、市場走弱、融資收緊、現金流緊張等因素制約下,部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。一方面,對比其他行業的收入來看,房地產行業的薪資排名在逐步下降。另一方面,房地產行業的漲薪幅度也隨銷售增速下降而收窄。

    圖:2010-2019年部分年份房地產行業薪酬在各行業中排名變化(按單位類型)

    2數據來源:國家統計局

    ??此外,由于市場走弱、銷售放緩,員工通過企業激勵機制獲得的收益同樣大打折扣,尤其是在高周轉、強調跟投的企業中,員工收益波動大,特別是與前兩年市場強勢期相比,這部分收入減少較多。

    ??02

    ??未來房企之間薪資漲跌將出現分化

    ??據了解,地產行業的薪資結構多以“固定薪酬+浮動薪酬+福利+長期激勵”四部分組成。固定工資為崗位基本工資;浮動薪酬則包含了績效、成就共享等。比如房企投資部拿地成功后一般會有拿地獎金,且與拿地貨值掛鉤,以此作為對投拓人員的工作激勵;年終獎則與公司的全年業績掛鉤,根據業績完成度的不同,即使同一個集團公司,可能不同區域公司均有不同的發放比例,一般以N個月的基本工資衡量。

    ??過去幾年中,除了股權激勵外,諸多房企為提高項目的開發效率、資金利用效率,提出了跟投這一激勵方式,將員工收入與項目盈虧進行捆綁,大幅提高了員工的參與度,跟投模式一度也成為房企員工收入的重要來源。

    ??但隨著房地產行業各層面成本水漲船高,盈利難度持續增大,在提質增效的背景下,我們預計未來房企的薪資漲幅將會持續下降,直到行業整體出現新一輪的盈利增長點。但與市場分化、企業分化相似,未來不同房企之間的薪資漲跌也將出現分化,同一房企內部不同崗位的薪資漲跌也將有所不同,關鍵崗位人才的重要性持續提升,薪資水平也應大幅提升,而可替代性較強的普通崗位則將會面臨漲薪緩慢的困境。

    ??至于未來哪些房企將有較快的薪酬漲幅,主要可從三個方面來看:一是盈利能力,盈利能力越強的房企,提升薪資水平的能力和可能性越大;二是財務穩健性,以三道紅線為例,綠色檔的房企財務水平最為穩健,也具備較強的漲薪能力;三則是銷售規模增速大、項目數量增幅大的房企,隨著項目增多、銷售規模增大,房企對人力有更高的需求,則可能有更大的漲薪幅度。

    ??03

    ??物業“風口”,近三年漲薪幅度逆市提升

    ??事實上,在房地產行業整體薪酬排名下滑的同時,近年來,隨著物業成為資本市場最大的風口,其薪資水平也在不斷上升。

    ??根據人力資本數據顯示,2020年地產行業漲薪幅度在7%左右,較2019年下降1個百分點。僅有處在“風口”的物業板塊近三年漲薪幅度逆市提升。

    ??在大眾認知中,物業服務企業通常的招聘對象都會是基礎物業服務的保潔員、秩序維護員、設備維護員、綠化護理人員等,但是隨著物業管理行業的不斷“出圈”,專業技術人員崗位和集團綜合管理層開始增多。

    ??以往物業服務企業的崗位僅限于客戶服務、工程、拓展、支持等基礎工作中,現在,各家企業招聘崗位范圍拓展到了商務管理、信息技術、策劃宣傳等多元的崗位,企業發展更加綜合化。

    近年物業服務企業新興校招職位

    3

    來源:公開資料,克而瑞物管分析

    ??增值服務、智慧物業興起使物業服務企業的業務發展范圍更加多元。從社區教育、社區金融、社區零售到社區廣告,物業服務企業的業務不再限于物業,互聯網、物聯網的興起也推動了物業服務企業的智慧化進程。

    ??近年來,我們可以看到社區中的智慧化設備增加了不少,巡邏機器人、掃地機器人、智慧停車場、定時澆灌系統等。同時,企業也在通過自主研發或者與第三方合作的形式開發內部管理系統,讓社區中的人、事、物都串聯起來,形成服務閉環。

    ??在智慧化背后,必然需要一個強大的科技智囊團支持,而行業中的頭部企業也在全力打造這樣的團隊。例如,在中海物業的招聘崗位中,就單獨將信息技術進行分類,涉及了開發工程師、產品經理崗、大數據算法工程師等。

    ??除了崗位之外,物業服務企業還為員工提供了在市場上也具有競爭力的工資和福利。

    ??我們可以看到在新興的崗位例如AIoT產品經理,物業服務企業能夠給到2萬-2.5萬的薪酬范圍,而其他行業相似的崗位僅能給到1萬-2.5萬。對于人才的吸引,物業服務企業可謂是“不惜一切代價”。

    部分崗位招聘月薪對比:物業服務企業(部分)VS其他行業

    4資料來源:克而瑞物管整理

    ??整體來看,房地產仍是薪資水平相對較高的行業之一,但隨著后規模時代不斷強調的提質增效,員工漲薪幅度會進一步收窄,房企應對薪酬結構做出一定調整。部分盈利能力強的房企還有大幅調薪的能力,但主要應該調整關鍵崗位薪酬。

    ??值得注意的是,在長期激勵措施里面,由于跟投的作用隨著行業需求走弱、企業現金流緊張以及操作不規范等原因,其作用在慢慢衰減。從提升員工積極性的角度來看,未來的地產跟投應該減少或弱化超額激勵的屬性,在保障一定額外收益的情況下,主要起到監督的作用。

    ??與此同時,隨著物業服務邊界的擴展,對于物業服務的要求也隨之增高,物業服務企業在發展社區增值服務、智慧物業的同時,吸納了很多金融、科技、教育、電商等的人才,但是由于這些跨行業的人才,對于物業服務的認知在短期內會出現偏差,出現“水土不服”的情況,所以當企業招聘進來后,在短期會出現人才流失的情況。還需各企業積極建設培訓制度,在入職時給予員工較為完善的認知培訓。

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