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    賣樓花,爛尾,維權,盤活:海南一個爛尾樓盤十年悲喜劇本

    陳標志2021-03-26 09:16:20來源:中房報

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    ??海南省臨高縣海豚花園小區一套26平方米的商品房里,69歲的周偉正在收拾打包行李,身旁獨自玩耍的是她4歲大的外孫。去年年底,周偉帶著外孫從重慶來到海南過年。原本計劃過了年就要返回老家,但因為這套房子的不動產權證一事,她還是與外孫留了下來。

    ??3月15日下午,位于臨高角的海豚花園小區,要舉行一場首批21戶業主不動產權證核發儀式。這場特殊意義的儀式,標志著曾經深度爛尾的房地產項目正式盤活。

    ??這也是同時期海南首個正式宣告徹底盤活的爛尾項目。不單單是海豚花園,在整個海南,類似的爛尾項目并不少見。在2009年左右,海南建省辦經濟特區以來的第二個房地產開發熱潮中,一些房地產項目因為種種原因,最終爛尾,給當地政府和購房人留下一個個爛攤子,許多棘手的爛尾項目至今仍在處置當中。

    ??不動產權證成為購房人與開發商最直接的紛爭,因為這代表著購房人最核心的利益。

    ??賣樓花和縮水的項目

    ??“你聽我講嘛!”海豚花園小區業主周偉與人交談時,不希望別人忽略整個事情的全過程而直接跳躍至結果,包括記者的采訪。

    ??這位69歲的“倔強”老人不希望別人中途打斷她的講述,大抵是出于她此前的職業習慣——建筑工程設計師,每一步都要講究邏輯關系,且要表述準確無誤。以至于她此前就房產被查封一事找法官交涉時,都要將事情問個清楚、追個明白。

    ??雖然從事工程設計幾十年,也做過房地產項目總,但在購房這件事上,周偉認為自己“防不勝防地掉坑里了”。

    ??周偉是見證海豚花園從一片荒地到建設到爛尾全過程的業主之一。12年前,周偉到海南旅游,借住在??诎咨抽T公園附近的親戚家。一天下午,她到小區樓下散步,不經意走進了一家房地產項目的銷售點。在銷售人員的極力游說下,她交了2萬元的購房定金。

    ??“我要他們拿項目規劃或者施工圖紙給我看,對方說暫時手頭沒有?!敝軅ジ嬖V記者,但對方稱可以先預交2萬元定金,項目開盤時可以優先選房。當時,“海南國際旅游島”即將宣布,滿大街都是此類項目的銷售點、房產中介。

    ??擠在一輛車上,周偉與其他購房者一起,被開發商帶至距離??跀凳镞h的臨高縣臨高角。開發商站在一個制高點,手臂一揮在空中劃了個半圓,扭頭對身后的購房者稱,眼前這一大片區域就是即將開工建設的一線海景房地產項目——臨瀾灣國際海岸水城一期項目(即現在的“海豚花園”)。

    ??周偉等購房人順著開發商所指,看到的卻是一大片雜草叢生的荒地,沒有半點動工的跡象。周偉也曾動過要開發商退款的念頭,但想想2萬元也不多?!爱敃r許多房地產項目都是這樣干的,我只能這樣安慰自己?!敝軅シQ。

    ??回憶起當時在海豚花園的購房經歷,周偉覺得很好笑?!暗诙辏?010年),我又跑去項目工地去看了,還是沒有半點動工的跡象?!敝軅シQ,開發商當初宣稱總規劃用地面積2500畝的臨瀾灣國際海岸水城,在2012年建成占地52畝的住宅小區,之后再也沒有了下文。

    ??盡管“2500畝國際海岸水城”因為多種原因縮水為52畝的“小區”,但周偉等購房者還是慶幸拿到了房子。

    ??備案房產被查封

    ??“這個小區存在的問題大概在2016年開始暴露,我們陸續接到業主的投訴,說小區物業不讓業主進入小區裝修房子?!弊鳛闋款^盤活海豚花園的重組方——甲乙丙資產管理公司負責人吳先生告訴記者,許多業主有家不能回,只能在小區附近租房住。

    ??吳先生告訴記者,海豚花園雖然已經基本建成,但最終爛尾的原因較為復雜,一方面是項目原開發商一個主要負責人因挪用公款、受賄、行賄等數罪被判刑,另一方面是項目被卷入紛繁復雜的糾紛官司;還有一個重要的原因就是,與原開發商千絲萬縷關聯的小區物業霸占項目,存在黑惡勢力的情形。

    ??周偉、吳丹等業主也正是在2016年在海豚花園購房(周偉系再次購房——記者注)?!拔以谂R高縣城做生意,原來的房子有些小,考慮到老人養老,我在海豚花園給我母親買了一套26平方米的小房子?!眳堑じ嬖V記者,包括3萬元“中介費”在內,他一共支付了11萬余元的購房款。

    ??2017年前后,吳丹、周偉等業主要進場裝修房子,但小區物業要求業主先交前期物業管理費,不交費不得進行裝修?!澳悴滤麄円斩嗌??像我們這樣的26平方米的小戶型,他們要一次性收取1.5萬元前期物業管理費,大戶型的房子要收取4萬元?!眳堑じ械胶芗{悶,按照當時小區物業費標準,一年也就800多元物業管理費,況且其簽購房合同也僅一年時間。

    ??“我當時在重慶,就打電話給物業的楊經理,質問他們為什么要收這么多物業費,這不明顯是強買強賣嗎?”周偉告訴記者,對方稱這是他們規定的,不交就不要進場裝修。為此,海豚花園的許多業主被擋在了小區之外,只能在小區附近租房居住,有家不能回。

    ??之后,吳丹、周偉等購房人又獲悉了一個令人震驚的消息,包括他們在內的200多套房源被法院查封,或多輪查封?!拔覀兊馁彿亢贤熬驮诜抗懿块T合法備了案,法院怎么就查封了呢?”周偉對此十分不解。

    ??海豚花園105戶業主為此聯名寫控訴材料,控訴小區物業干擾業主正常裝修、提前收取物管費等“十二宗罪”。被法院查封房產的業主也奔走各個部門,無數次討說法。

    ??來之不易的21個房本

    ??首批21戶業主終于領到不動產權證。

    ??海豚花園游泳池排水系統被人為破壞,成了養魚塘;小區金屬柵欄銹跡斑斑,失去了安全隔擋功能;住戶門窗被腐蝕嚴重,在高空中搖搖欲墜;道路兩旁景觀樹被攔腰砍斷,綠化帶雜草叢生。這種景象讓人們無法熟視無睹。

    ??“一個好好的小區破敗不堪,業主有家不能回,確實讓人痛心?!睜款^項目重組盤活方——甲乙丙資產管理公司負責人吳先生稱,2019年4月,公司為此專門派員以租客的身份在海豚花園租房,匿伏小區調查摸底。一個多月后,物業被重組方下了“逐客令”:正式通知原物業公司人員退場,過渡性全面接管小區。

    ??與此同時,業主的不斷信訪也引起了當地有關部門的高度重視。在多方的努力下,法院對一些查封的房產進行解封。

    ??“去年1月22日,房產被法院解封,這一天正好是我的生日?!敝軅ヂ牭椒慨a解封的消息后,喜極而泣,“但我還是有些不放心,到房管局查,到不動產中心查,人家說是真的?!闭f到此處,周偉開心得像個孩子似的,滄桑的臉上堆滿了笑容。

    ??3月15日下午,一場特殊的不動產權證核發儀式在海豚花園舉行,臨高縣政法委、住建和市場監督等縣房地產風險防范領導小組成員單位負責人參加,首批21個不動產權證發放到業主的手中。

    ??臨高縣政法委副書記王平(前)為業主核發不動產權證。

    ??儀式上,臨高縣政法委王平副書記動情地說:“黨委政府一直牽掛著海豚花園,牽掛著大家,今天看到項目盤活、風險化解、業主拿證,我們非常高興、太高興了!”作為業主代表發言,周偉感慨地說:“我今年69歲了,我要爭取活到89歲,還要再活20年,我想好了,以后每年都要來海豚花園過年?!?/p>

    ??海豚花園作為一個錯綜復雜的問題項目,曾經長期存在業主集體上訪維權問題。經過重組努力,終于成功為業主批量辦理不動產權證。這意味著項目徹底重組盤活成功,項目風險成功化解。

    ??另據了解,海豚花園涉黑涉惡團伙9人于2020年11月落網。經警方深入調查,該團伙長期盤踞在海豚花園小區,通過有組織地實施職務侵占、尋釁滋事、敲詐勒索、強迫交易等違法犯罪活動,牟取非法利益。落網消息發布后,海豚花園全國各地業主紛紛開始回到小區裝修、居住。

    ??“從真正意義上講,海豚花園是近年海南首個徹底盤活的爛尾項目?!眳窍壬嬖V記者。牽頭重組海豚花園項目的甲乙丙公司,同時也是樂東縣美好龍沐灣項目的牽頭重組方。美好龍沐灣項目在業界被稱為“全國最復雜爛尾樓”,目前通過重組項目盤活也有重要進展。

    ??在海南,類似的爛尾項目并不少見,但因為各種復雜因素纏繞,使得這些爛尾項目無法一時解開死結。如本報曾經報道的三亞南楓禪墅108套房產被查封、業主攔省委書記反映情況的三亞翠景藍灣等樓盤。海豚花園等爛尾項目在專業資產重組機構牽頭下通過重組成功盤活,或許能為其他爛尾項目走出窘境,提供積極的借鑒經驗。

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