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                經營貸炒房游戲結束了!房地產要活回真實版

                許倩2021-03-15 11:46:15來源:中房報

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                ??經營貸流入樓市買房風波再起。近期網上流傳多張蓋章為中信銀行股份有限公司上海分行的《個人貸款提前收回告知函》,顯示由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的規定,銀行宣布合同下的貸款提前到期,要求借款人限時歸還全部貸款本息,否則銀行將有權進行法律訴訟,并采取財產保全措施。

                ??3月10日,據澎湃新聞從多位上海銀行業人士處獲悉,根據監管部門的相關要求,已開展了消費貸、經營貸及個人住房貸款的排查,也查出了一些有問題的貸款,不過數量不多。

                ??今年全國兩會召開前的3月2日,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發布會上說,當前防范化解金融風險攻堅戰取得決定性成就,金融杠桿率明顯下降,金融資產盲目擴張得到根本扭轉,“影子銀行”得到有序拆解。

                ??4年來的金融強監管,頗見成效,但并非可以高枕無憂。郭樹清表示,房地產領域的核心問題還是泡沫比較大,金融化、泡沫化傾向比較強?!昂芏嗳速I房不是為了居住,而是為了投資投機,這是很危險的?!?/p>

                ??郭樹清這次講話被認為對房地產信貸發出了清晰的信號,透露了2021年金融監管的重點方向。

                ??排查信貸資金違規流向房地產的行動也已經鋪開。近期上海、北京兩地銀保監局相繼發布通知,要求商業銀行開展全面自查,個人消費類貸款、經營性貸款等資金嚴禁違規流入房地產市場。

                ??廣東省的銀行機構已紛紛開展信貸資金違規流入樓市專項風險排查,對查實違規流入樓市的貸款資金,各家銀行要求客戶立即歸還。從各家排查范圍看,自2020年以來的個人消費貸款、個人經營性貸款業務成為此輪各家銀行排查重點。

                ??觀察半年多時間以來,從房地產融資“三道紅線”,到房地產貸款集中度管理,再到排查違規信貸資金流向,金融監管重心和扎緊監管口袋的動作已經明了無疑。

                ??多次警告

                ??郭樹清被不少人稱為敢說話的“吹哨人”。幾年來,他對房地產風險的擔憂從沒有放松過,且發出過多次預警。

                ??早在2019年5月25日,2019清華五道口全球金融論壇上,郭樹清在發言中表示,要特別警惕境外資金的大進大出和熱錢炒作,堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。

                ??2019年6月,郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上再次警示:必須正視一些地方房地產金融化問題?!敖┠陙?,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平?!?/p>

                ??2020年8月6日,郭樹清在《求是》雜志發表了一篇近萬字的文章,對于房地產領域正式發出警告。在這篇文章中,他將房地產比作“現階段中國金融風險方面最大的灰犀?!?,“要堅決遏制房地產泡沫化”。不過當時并沒有引發太多的關注,直到2020年的11月19日才在央行官網重新發布。

                ??幾天后,12家房企代表被召進京,隨后房地產“三道紅線”融資新規正式公開。

                ??2020年12月,郭樹清又在署名文章《完善現代金融監管體系》中強調,要堅決抑制房地產泡沫,“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?!??!?/p>

                ??他舉例說,上世紀以來,世界130多次金融危機中,有100多次與房地產有關。2008年次貸危機前,美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。而中國目前房地產相關的貸款占銀行貸款比例為39%,還有大量債券、信托等資金進入房地產行業。

                ??接著,12月31日,央行和銀保監會聯合發布了房地產貸款集中度管理制度。

                ??幾天前的3月2日,郭樹清再次發出警示:房地產領域的核心問題還是泡沫比較大,金融化泡沫化傾向比較強,是金融體系最大“灰犀?!?。

                ??郭樹清說:“很多人買房不是為了居住,而是為了投資投機。這是很危險的,因為持有那么多房產,將來市場要是下來的話,個人財產就會有很大損失,貸款還不上,銀行收不回貸款、本金和利息,經濟生活就會發生很大的混亂。所以必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展?!?/p>

                ??他同時稱,房地產問題會逐步得到好轉,現在也在進一步采取一系列措施。各城市“一城一策”推出房地產綜合調控舉措,目的就是實現穩地價、穩房價、穩預期,逐步把房地產的問題解決好。

                ??現在各大城市銀行正在做的一件事就是,排查信貸資金違規流向房地產的情況。為切斷與信貸中介的灰色產業鏈條,各家銀行除自查外,還重點排查與第三方業務機構的業務合作情況。

                ??據招商銀行廣州分行人士稱,對于經監測發現存在用途違規的貸款,該行均采取包括但不限于暫停額度、電話催收、發送催收函、要求客戶提前歸還貸款等風險管控措施。

                ??中國房地產報記者注意到,自3月以來,遼寧、黑龍江、內蒙古、臺州等地銀保監局還對管控不嚴的銀行密集開出罰單,部分罰單明確直指貸款違規流入股市、樓市。

                ??強監管的4年

                ??郭樹清的一貫風格是“嚴格”??梢哉f,早在4年前他履新銀監會主席那一刻,中國整個銀行金融體系就注定步入最強監管時期。

                ??2017年3月2日,他從山東省省長調任銀監會主席,剛一上任,就在新聞發布會上說,“部分交叉性金融產品跨市場,層層嵌套,底層資產看不見底,最終流向無人知曉。這種現象的產生,很大程度上是源于監管制度缺失,就是所謂‘牛欄里關貓’”。

                ??2018年3月21日,郭樹清出任首任銀保監會主席,這時銀監會與保監會剛合并沒幾天。緊接著,3月26日,他又增加了央行黨委書記、副行長的職責。從此他肩挑央行銀保監會兩大要職,主導了此后3年的金融監管工作。

                ??根據郭樹清在多個場合的講話,他的監管目標非常明晰,而后在行動中也采取了雷霆般的治理手段:

                ??2018年,他說:“將繼續聚焦影子銀行、同業理財和表外業務,對交叉金融風險進行整治。其中,要加大信托、互聯網金融等薄弱環節整治力度?!?/p>

                ??2019年,他發出新警示:“目前不良資產的流動性風險、影子銀行的風險、地方政府隱形債務的風險等各方面金融風險依然存在。防范風險是金融業永恒的主題,必須高度重視,一刻也不能疏忽?!?/p>

                ??彼時,在寬松貨幣、買賣雙方爭相冒險的環境下,作為國家金融風險監管部門的最大責任人,郭樹清仍是那個對金融風險保持最敏銳和清醒的人。

                ??現在,郭樹清說:我國防范化解金融風險攻堅戰取得決定性成就,銀行業保險業風險從快速發散轉為逐步收斂,一批重大問題隱患“精準拆彈”,牢牢守住了不發生系統性風險的底線。

                ??他列舉了一系列數字:“影子銀行”規模壓降了大約20萬億元,使得金融體系比較健康、比較穩定,“影子銀行”得到有序拆解。2017年至2020年,銀行業和保險業總資產年均增速也都降到了比較低的水平,銀行業是8.3%,保險業是11.4%,大體只有2009年至2016年間年均增速的一半,金融體系內部空轉的同業資產占比大幅下降。

                ??“這是一個非常重要的成績,也決定了銀行體系、整個金融體系能夠平穩運行,風險總體可控?!?/p>

                ??在談到房地產問題時,他說,“房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制,2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。這個成績來之不易,必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展?!?/p>

                ??但隨后,他又話鋒一轉,“房地產的問題是現在金融化、泡沫化傾向還比較強,是金融體系最大的灰犀牛?!?/p>

                ??2021年是“十四五”開局之年,“銀保監會把防范風險作為金融業的永恒主題,毫不松懈地監控和化解各類金融風險,強化金融法治,完善長效機制?!惫鶚淝宓膹姳O管思路仍在繼續。

                ??在這種房地產金融強監管態勢之下,在企業端方面,盡管不少企業不同程度踩中了“三道紅線”,但都在積極減少負債,一些房企負債率有了一定程度的下降。根據貝殼研究院的統計,2021年1-2月房企境內外債券融資累計約2072億元,同比下降10.2%,降幅較2021年首月(3.5%)持續擴大。

                ??在房地產消費端方面,據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,1月20日至2月18日首套房貸款平均利率為5.26%,環比上漲4個基點;二套房貸款平均利率為5.56%,環比上漲3個基點。部分股份制銀行也隨之上調利率,有些價格暫時未變,但額度緊缺。

                ??值得注意的是,在這場防范金融風險的強監管浪潮中,一些杠桿過度的房地產企業和投資投機購房人群,或墜落深淵。

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