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                5000億元開年土拍大戲:杭州又贏 萬科融創等拿地最多

                苗野2021-03-01 09:27:31來源:中國房地產報

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                ??2月24日,南京春節后首場土拍掛出5幅純住宅地塊,最終地塊在最快57秒、最慢1分27秒內都達到了最高限價,其中一宗屬于“兩橋”板塊地塊更是吸引了47家開發商報名。

                ??類似房企奪地大戰自開年以來在熱點城市陸續上演。

                ??中原地產研究中心統計數據顯示,截至2月24日,50大熱點城市賣地收入達4735億元,同比上漲42%。杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等10個城市“賣地”收入超百億;建發、保利、綠城、招商、萬科、融創、濱江、華潤8家房企權益拿地總價已超百億元。

                ??從上述信息來看,房企關注重點集中在一二線城市,優質地塊競爭激烈,成交地價和溢價率都有明顯回升。房企在一二線城市積極吸納土地,是希冀規模和利潤能穩定增長,也從側面反映出開發商對市場的信心。

                ??杭州地熱

                ??房企們最中意的城市當屬杭州。

                ??在杭州馬不停蹄地土拍推貨中,僅1月份杭州土地成交總金額達526億元,位居各城市首位。在22天內就出讓涉宅地塊29宗,平均溢價率25.98%;其中22宗地塊需自持,占比超75%,平均自持率11%。去年杭州成交的137宗涉宅地塊中,只有26%的地塊需要自持,自持比例都在10%以下。

                ??“上限+自持”已成為杭州土拍市場常態化發展趨勢,但杭州房地產市場依然可以用一個“火”字來形容。

                ??某閔系房企杭州區域公司營銷負責人認為,杭州作為新一線城市正處于大力建設階段。無論從政策、經濟還是社會層面,都走在前列,城市資金總量、上市企業數量、市值都緊隨北上廣深之后,這使得房企在杭州市場參與度較高。在“東整、西優、南啟、北建、中塑”新的城市總體規劃下,杭州會出現多個新的城市封面,疊加未來將擁有500公里以上軌道交通網絡以及2020年鎖定的54萬新增人口,這些都讓房企看到了未來增長空間。

                ??實際上,杭州近幾年的土地市場表現都非?;馃?,連續兩年土地成交排行全國第一。2020年有所下降,依舊位居全國第二位,去年杭州共計推出了133宗宅地,成交面積1608萬平方米,同比下降10%,攬金2255億元,同時還誕生了兩宗百億“地王”,分別被本土房企綠城和濱江拿下,成交總價為107億元和106億元。

                ??杭州成為中國房地產高地城市已經不是一個假設,在其城市發展理想背后是一個關系未來的經濟與效益大棋盤。

                ??某機構浙江分院常務副總經理高院生認為,G20峰會之后,杭州城市界面打開,基建、軌交、產業大力發展以及新增人口快速擴張,增強了房企對杭州未來預期,百強房企這兩年都在加大杭州投資布局,催升了土地市場熱度。

                ??“杭州是最早做《讀地手冊》城市,土地供應一直是按需定產,不斷優化供應結構,甚至會抓住開發商訴求,針對不同土地性質策略性制定一些拿地優惠政策,吸引并主導企業入杭?!备咴荷f。

                ??誰在重倉?

                ??土地拍賣是一個城市房地產市場“晴雨表”,也是房地產開發商拿地積極的一個體現。

                ??從新年伊始連番出擊杭州土拍的房企身影看,萬科、保利、綠城、濱江、德信、宋都等眾多房企紛紛參與爭奪,杭州房地產市場再次風起云涌,成為房企在長三角區域的“兵家必爭之地”。

                ??杭州某本土房企營銷副總認為,在杭州向大城市拓展過程中,市場空間越來越大,房企參與度越來越高,不斷加碼進行新一輪的補庫存,半個月內競配自持面積快趕上去年全年土拍的一半,這也壓縮了房企的利潤空間。拿地能力被視為企業的核心競爭力,但利潤率是判定拿地決策成功與否的標準,在整個行業現金流不是很充沛的背景下,投資部門在投拓階段如何精準拿地,需要更加理性決策。

                ??在杭州前兩月土拍大戲中,幾乎每一場都能看到“自持”身影。

                ??萬科上限價40.6億元競得杭州拱墅區宅地,溢價率29.71%,競配自持面積比例3%;保利上限價26.15億元競得杭政儲出[2020]76號地塊,溢價率29.78%,競配自持面積比例5%;德信以上限價格14.82億元,溢價率29.77%,自持28%拿丁橋商住地,創2021年自持新高;濱江以49億元,限價每平方米37500元,自持11%拿下市北單元XSCQ1310-R2-27地塊;宋都自持20%搶下杭州崇賢小體量地塊,地價漲幅達24%……

                ??站在“后峰會、前亞運”時間節點上的杭州,毫無疑問已成為房企投資的重點城市。

                ??但最引人注目的當屬杭州本土房企綠城,自郭佳峰擔任行政總裁后,拿地更加果敢。據記者不完全統計,今年以來,綠城在杭州拿下9宗涉宅地塊,拿地金額超百億元,所有地塊自持比例在2%-20%。參照3-5個月入市平均周轉速度,這些貨值很大部分將在年內得到兌現。

                ??綠城積極拿地,反映出綠城想重新回到杭州樓市第一寶座。去年濱江集團不僅是杭州銷冠,拿地也是最多的,總金額分別為732億元和392億元,綠城雖排名第二,但銷售額只有390億元,拿地236億元。

                ??華東某房地產市場人士表示,杭州在綠城戰略版圖中有著極為重要作用。今年綠城重倉杭州,足以看出綠城對杭州樓市韌性和預期充滿了信心,重回杭州“領頭雁”意圖明顯。隨著杭州樓市近幾年的升溫,越來越多的外來房企開始在杭州市場布局,并逐漸占有一席之地,這也刺激綠城在大本營積極“備糧”。

                ??在高院生看來,杭州房地產市場呈現出本土房企和外來房企各占半壁江山局勢,同等規模房企之間競爭越來越激烈。綠城、濱江投資布局主要以杭州為主,且希望與后位企業拉開明顯差距,掌握發展主動權。另外還有一些跟隨型企業比如大家、德信、宋都在面臨外圍市場很難拓展時,也在考慮回歸杭州本土來做。外來房企率先搶跑也加劇了房企在杭州拿地競爭程度。

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