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                發展保障性租賃住房 可復制可推廣經驗清單(第一批)

                2021-11-12 10:42:49來源:中國建設報

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                ??6月24日,《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)印發后,特別是7月22日國務院加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開以來,各地區、各部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署,落實文件要求和會議精神,加快發展保障性租賃住房,幫助新市民、青年人等緩解住房困難。住房和城鄉建設部總結了部分地方加快發展保障性租賃住房的經驗做法,形成了《發展保障性租賃住房可復制可推廣經驗清單(第一批)》,現予以刊發,供各地學習借鑒。

                ??一 地方黨委、政府高度重視

                ??上海市委主要負責人實地調研保障性租賃住房建設,要求認真貫徹落實黨中央、國務院關于解決大城市住房突出問題的決策部署,把大力發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。市委、市政府主要負責人召集專題會議,研究貫徹落實的計劃安排和政策措施。

                ??重慶市委常委會議、市政府常務會議專題研究主城區住房問題,市委主要負責人要求,要有效增加保障性租賃住房供給,把解決主城區住房問題作為學黨史、辦實事的具體行動,擺上政府議事日程。市政府主要負責人要求,要抓好貫徹落實,結合“我為群眾辦實事”實踐活動,切實解決群眾住房問題。

                ??廣州市委召開市委常委會,傳達學習7月22日國務院電視電話會議精神,聽取全市房地產市場運行情況匯報,審議發展保障性租賃住房有關文件稿,研究部署下一步工作。市政府多次召開會議,研究貫徹落實工作。

                ??深圳市委主要負責人主持召開市委常委會,學習7月22日國務院電視電話會議精神,研究貫徹落實意見。市政府主要負責人及分管負責人多次聽取專題匯報,要求加快做好與國家住房保障體系的對接工作,大力發展保障性租賃住房。市政府常務會議審議體系對接方案,確定按照國家住房保障體系頂層設計,調整深圳市住房保障體系和相關政策。

                ??西安市委主要負責人安排部署保障性租賃住房工作;市政府主要負責人4次召開會議,專題研究部署全市加快發展保障性租賃住房,制定貫徹落實的實施意見,將保障性租賃住房工作作為西安市“十四五”時期住房建設的重點任務,研究確定建設目標,并到產業園區保障性租賃住房項目現場推動土地政策落實和項目落地。

                ??二 科學確定“十四五”發展目標

                ??上海市確定“十四五”期間新增保障性租賃住房47萬套(間)以上,達到新增住房供應總量的45%左右。按照市委提出的“前兩年多做一點”的要求,2021年~2022年計劃建設籌集24萬套(間),達到一半以上,其中,2022年計劃建設籌集17萬套(間)以上。

                ??北京市正在制定“十四五”住房保障規劃,計劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例不低于30%。

                ??廣州市印發《廣州市住房發展“十四五”規劃》,“十四五”期間計劃建設籌集各類住房131萬套,包括商品住房65萬套,保障性住房66萬套,其中,保障性租賃住房60萬套(間),占住房總量的45.8%。2022年計劃建設籌集保障性租賃住房13萬套(間)。

                ??深圳市計劃“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套(間),占住房建設籌集總量的45%左右。

                ??西安市“十四五”期間擬建設籌集保障性租賃住房30萬套(間),占新增住房供應總量的31.6%,目前已細化落實到各區縣。2022年計劃建設籌集7.5萬套(間)。

                ??杭州市“十四五”期間擬建設籌集保障性租賃住房30萬套(間),占新增住房供應總量的30%以上。2022年計劃建設籌集保障性租賃住房7萬套(間)。

                ??成都市確定“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房25萬套(間),其中,2021年建設籌集6萬套(間),2022年計劃建設籌集5萬套(間)。

                ??浙江省考慮人口、經濟社會發展、產業布局等因素,明確11個設區市市區和26個縣(市)為重點發展保障性租賃住房的城市,以流動人口為基數測算,“十四五”期間擬新增保障性租賃住房120萬套(間)。杭州市區、寧波市區等8個設區市市區和金華等4個縣(市)新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上,其他25個縣(市)保障性租賃住房占比力爭達到15%以上。

                ??三 支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房

                ??北京市成壽寺項目由村集體經濟組織和萬科成立合資公司作為項目運營主體,萬科負責所有建設成本投入并獲得項目建成后45年的經營權及收益權,村集體經濟組織每年獲取保底收益及超額分紅。北京市有巢總部基地項目由村集體經濟組織和華潤簽訂合作協議,約定華潤出資建設并負責運營,華潤享有50年的經營權及收益權,每年支付村集體經濟組織固定收益分紅。華潤在廣泛調研所在園區企業員工可承受租金水平、比較周邊不同類型租賃住房租金價格的基礎上,結合企業建設運營成本,確定了該項目租金價格,低于周邊市場租賃住房平均租金價格。

                ??廈門市主要利用農村集體預留發展用地建設保障性租賃住房,根據當地規定,農村集體預留發展用地按照農村戶籍人口人均用地面積不超過15平方米(建筑面積30平方米)落實,以劃撥或協議出讓國有土地方式供應給村集體經濟組織,可用于除商品住房開發以外的其他各種用途。枋湖社區利用預留發展用地建設了租賃住房、寫字樓、商場等,其中,租賃住房1300套(間),村集體自籌資金建設,建成后通過公開競標方式,整體委托給龍湖冠寓經營管理。

                ??福州市探索兩種模式:一是限地價公開出讓,如秀山村項目,參照商品住房用地最高限價制度采取招標方式出讓,最終由龍湖冠寓中標,村集體將土地出讓收入全部用于回購出讓土地所建保障性租賃住房及配套商業等,與競得人分割辦理各自權屬登記,村集體按持有的房屋產權比例取得經營收益。二是作價入股合作經營,如戰峰村項目,采用競爭性磋商方式確定福州市城投建筑有限公司為合作方,成立項目公司——福州市戰峰榕寓房屋租賃有限公司。戰峰村以土地使用權作價入股,持有項目公司49%的股權,福州市城投建筑有限公司持股51%,并承擔項目全部建設、運營所需資金。戰峰村不參與項目公司經營,不承擔經營風險,建設期內不獲取收益,運營期內每年收取固定收益,運營期滿后,市城投建筑有限公司退出項目公司,股權移交給戰峰村。

                ??四 支持利用企事業單位自有閑置土地建設保障性租賃住房

                ??西安市支持高校等企事業單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房。西安外國語大學利用學校自有土地建設保障性租賃住房750套,每套建筑面積70平方米以內,解決教職工租房難及引進人才短期過渡問題。西安電子科技大學利用自有土地建設單身教師公寓403套,每套建筑面積60平方米,作為過渡房租賃給無房教師。

                ??上海市支持中國航發商用航空發動機有限責任公司(以下簡稱“中國航發商發”)利用自有土地建設保障性租賃住房。中國航發商發現有1342套房源為科研用地上配套建設,為總部及設計研發中心在編在崗員工提供臨時租賃住房保障,但已無法滿足新入職員工租住需求。對此,中國航發商發計劃利用園區內存量土地(科研用地)再建設1070套保障性租賃住房,目前土地用途已調整為租賃住房用地,正在辦理立項手續。

                ??成都市支持位于崇州市的蜀州興宇城市建設有限責任公司利用企業自有土地建設保障性租賃住房2455套,套均面積50平方米左右,主要解決企業住房困難職工和引進人才過渡性居住問題。支持位于金堂縣的成阿發展實業有限公司將企業自有閑置房屋改建為保障性租賃住房,可改建946套,套均面積50平方米左右,主要解決企業職工住房困難問題。目前兩個項目均已立項,并獲發《保障性租賃住房項目認定書》。

                ??五 提高產業園區中工業項目配套用地面積占比上限,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房

                ??西安市落實將產業園區中工業項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%的土地支持政策,為滿足比亞迪在產業園內建設保障性租賃住房的需求,由市政府主要負責人現場辦公,協調相關部門,向比亞迪汽車有限公司發放《保障性租賃住房項目認定書》,允許其拆除部分閑置低效廠房,騰出土地建設宿舍型保障性租賃住房12棟、4416套(間),解決上萬名職工的居住問題。

                ??合肥市由市政府分管負責人專題召開會議研究,以市政府名義復函國網安徽電力公司,允許國網安徽電力公司將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例由7%提高到10%,國網安徽電力公司建設宿舍型保障性租賃住房134套(間),解決企業新進大學畢業生住房困難問題。

                ??六 支持利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房

                ??廈門市《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》7月1日印發后,已籌集23個項目(市級8個、區級15個),房源0.94萬套(間)。其中,海西股權投資中心及科技企業孵化基地3號項目是首個獲得保障性租賃住房項目認定書的項目。該項目位于廈門市思明區軟件園,產權人為廈門軟件產業投資發展有限公司,申請人與產權人一致,用地性質為商服用地,擬改建套數491套,以30平方米~45平方米的小戶型為主,租金價格接受政府指導,低于同地段同品質市場租賃住房租金。項目經“多規合一”平臺征求了市建設、執法、自然資源規劃等部門意見,并經市存量非住宅類房屋臨時改為保障性租賃住房工作專班第一次會議審議通過。8月13日,市政府專題會議原則同意該項目臨時改建為保障性租賃住房,市住房保障和房屋管理局于8月21日向申請人核發改建項目認定書。

                ??上海市中灣公寓項目由國有租賃企業利用一處經濟型酒店改建為宿舍型保障性租賃住房,其中53間宿舍配置床位138張,定向供應給虹口區城市建設發展有限公司的環衛、綠化養護等一線職工,租金定價為周邊市場租金的70%左右,每張床位價格450元~600元,并設置了公共廚房和餐廳等,滿足一線職工日常生活需求。

                ??廈門市打通政策轉換渠道,將閑置公有住房、安置住房等房源轉為保障性租賃住房,共盤活房源3348套(間),其中,1030套(間)專項提供給環衛工人、公交車駕駛員、公安輔警、城管協管員等基層一線公共服務人員租住。

                ??七 適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房

                ??上海市要求新出讓商品住房用地配建不少于15%的開發企業自持保障性租賃住房(在土地出讓合同中約定),并鼓勵各區統籌配建建筑面積,集中實施配建。同時,在用地分類中增加租賃住房用地類別,已供應152幅租賃住房用地,地價約為市場價格的1/6,采取出讓方式供應,以國企為主實施投資,集中新建約1000萬平方米、20多萬套,符合條件的均納入保障性租賃住房規范管理。

                ??重慶市規定軌道交通站點上蓋物業及半徑600米范圍內商品住房開發項目配建保障性租賃住房比例不低于30%。

                ??西安市商品住房配建保障性租賃住房按住宅建筑面積的15%確定,其中5%無償移交政府,10%由政府按成本價回購。選擇異地配建的,按宗地出讓住宅部分的15%計算,用于保障性租賃住房建設。另外,明確保障性租賃住房用地供應量應占到年度住宅供應量的15%~20%,在每年第一批集中供地時優先供應,未供應保障性租賃住房用地的不得出讓商品住房用地,確保保障性租賃住房用地計劃單列,優先安排,應保盡保。

                ??八 成立保障性租賃住房工作領導小組,建立部門聯審機制

                ??北京市成立保障性租賃住房建設領導小組,由市政府分管副市長擔任召集人,分管副秘書長負責日常協調工作,成員單位包括市有關部門和各區政府,領導小組辦公室設在市住房和城鄉建設委員會。

                ??武漢市成立了發展保障性租賃住房工作領導小組,由市政府主要負責人擔任組長,市房管、財政、自然資源規劃等17個部門和14個區的主要負責人為小組成員。

                ??成都市市、區兩級政府分別成立保障性租賃住房工作領導小組,研究審議有關重大事項,組織住房和城鄉建設、發展和改革、財政、國資、稅務等多部門聯合審查保障性租賃住房建設方案,出具保障性租賃住房項目認定書,憑認定書辦理相關審批手續。建立住房和城鄉建設、稅務、水電氣等部門聯席會議制度和工作聯動機制,憑項目認定書落實住房租賃稅收優惠政策和民用水電氣價格。

                ??上海市“促進房地產市場平穩健康發展聯席會議”加掛“保障性租賃住房工作領導小組”牌子,由分管副市長任組長,辦公室設在市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局,相應健全各區保障性租賃住房工作領導協調機制。

                ??西安市將保障性租賃住房工作納入市保障性住房工作領導小組職責范圍,由市政府主要負責人擔任組長,分管負責人擔任副組長,18個市級成員單位參加,領導小組辦公室設在市住房和城鄉建設局,定期召開會議,通報情況、部署工作、推進解決重難點問題。

                ??杭州市針對納入保障性租賃住房管理的藍領公寓,建立分管副市長為組長的工作領導小組,辦公室設在市住房保障和房產管理局,各區成立相應工作領導小組,具體負責項目審批和驗收工作。由各區分管區長牽頭,組織區相關部門對藍領公寓新(改)建項目建設方案進行聯合會審,形成會審紀要并報市級領導小組辦公室備案后組織實施。項目竣工后,各區組織區相關部門對項目進行聯合驗收,出具《聯合驗收意見書》,并報市級領導小組辦公室備案。

                ??九 加強與國家開發銀行、中國建設銀行等銀行業金融機構的對接

                ??四川省住房和城鄉建設廳與中國建設銀行四川省分行簽訂《發展保障性租賃住房戰略合作協議》,爭取包括1000億元額度信貸支持和房地產信托投資基金(REITs)等金融支持。

                ??昆明市與中國建設銀行云南省分行簽訂《發展保障性租賃住房戰略合作協議》,為保障性租賃住房建設運營主體提供住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應收賬款質押貸款、住房租賃經營貸款5個對公信貸產品。

                ??國家開發銀行印發《關于大力發展保障性租賃住房業務的工作推動方案》,修訂《關于保障性租賃住房項目開發評審的指導意見》,推動各分行依法合規支持保障性租賃住房建設。同時,加強與地方政府對接,與四川省住房和城鄉建設廳、安徽省住房和城鄉建設廳、廈門市住房保障和房屋管理局等簽訂了合作協議;在17個重點城市已授信保障性租賃住房項目56個,授信額度334億元,已發放中長期貸款85億元,支持建設保障性租賃住房9.2萬套,貸款期限最長25年,貸款利率最低3.95%。此外,在北京、深圳、杭州等15個城市建立了第一批保障性租賃住房項目儲備庫,符合評審條件項目46個,融資需求710億元。

                ??中國建設銀行印發文件,要求各分行貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》精神,積極推動和協助各地落實具體政策,完善配套金融服務,做好系統平臺推廣,加大力度支持發展保障性租賃住房。通過擴大審批授權、開發智能化評估系統等措施,進一步優化信貸流程,提高審批效率。截至2021年8月,保障性租賃住房貸款已落實到241個項目,授信658億元,已投放282億元。

                ??十 合理確定準入條件,簡化申請審核流程

                ??杭州市藍領公寓主要面向基本公共服務行業外來務工人員,市區無房、有合法穩定就業、符合條件的人員可以通過用人企業以線上或線下的方式申請。線上充分利用數字化改革成果,藍領公寓房源上線“親清在線”平臺的“我要租房”欄目,無需企業提供任何材料,通過大數據分析自動篩查是否符合條件,實現申請企業“在線申請、網上簽約、當天入住”的租賃新模式。線下則可通過市、區兩級門戶網站或市住房保障和房產管理局官網、微信公眾號查看藍領公寓項目租賃受理通告,用人單位根據通告要求辦理申請入住手續。

                ??長沙市明確保障性租賃住房由申請人或申請人所在單位統一向項目產權單位或運營單位申請,承租人原則上應在轄區內無自有住房,不設收入線,由個人誠信申報。

                ??十一 堅持小戶型、低租金,促進租金水平穩定

                ??廈門市人民政府辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,明確保障性租賃住房單套建筑面積原則上不超過70平方米,以30~40平方米的小戶型為主;通過產業園區及工業項目配建宿舍型保障性租賃住房,重點解決企業職工居住問題。明確保障性租賃住房租金接受政府指導,租金標準按低于同地段同品質的市場租賃住房評估租金執行。

                ??成都市政府辦公廳印發了《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》,嚴格落實小戶型、低租金要求,明確保障性租賃住房以70平方米以內的小戶型為主,租金接受政府指導,按照市場租金的75%~90%執行,各區可根據實際提高租金優惠比例,租金年漲幅不超過5%,讓群眾租得起、租得穩。

                ??杭州市藍領公寓主要解決物業服務人員、保潔、保安等外來務工人員“租房難”問題,戶型設計以30平方米左右的小戶型為主,租金價格不高于同類地段同等居住水平房屋市場租金的70%。

                ??武漢市人民政府《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》明確,保障性租賃住房租金按不高于同地段同品質市場租賃住房租金的85%確定。

                ??十二 將各類政策支持的租賃住房納入保障性租賃住房規范管理

                ??北京市將各類政策支持租賃住房納入保障性租賃住房規范管理,主要包括政府提供政策支持、由社會資本參與建設的集體土地租賃住房,利用閑置商場、寫字樓、廠房等非居住建筑改建的租賃型職工集體宿舍,園區配套建設的職工宿舍、公寓,人才房和國企利用自有用地建設的租賃房。

                ??上海市將單位租賃住房和享受政策支持的各類租賃住房均納入保障性租賃住房管理,包括新供應租賃住房用地上國有企業新建全自持租賃住房、集體土地上建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房等。

                ??深圳市加快做好與國家住房保障體系的對接,將出租的人才住房、各類享受政府政策支持的租賃住房以及產業園區配套宿舍等均納入保障性租賃住房,將出售的人才住房和安居型商品住房歸入共有產權住房,進一步規范發展公租房。在此基礎上,將原來由公租房、人才住房和安居型商品住房構成的公共住房,調整為以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

                ??十三 加強宣傳引導

                ??西安市通過住房和城鄉建設局微信公眾號、西安晚報、市工業和信息化局微信公眾號等渠道,向社會征集保障性租賃住房項目,引導市場主體參與保障性租賃住房建設運營。截至目前,已征集意向項目49個、41615套(間),其中,利用企事業自有閑置土地建設項目12個、5831套(間),利用產業園區配套用地建設項目3個、4989套(間),利用存量閑置房屋改建項目18個、7879套(間),利用農村集體經營性建設用地建設項目1個、2000套(間),利用新供應國有土地建設項目15個、20916套(間)。

                ??合肥市在地鐵、超市、商圈、步行街等區域,擺放現場展臺、發放宣傳彩頁,制作短視頻,通過戶外大屏、電視、抖音、快手、頭條、視頻號等新媒體平臺、多渠道多方位多層次開展保障性租賃住房和住房租賃政策宣傳,在合肥工業大學、安徽中醫藥大學、合肥學院等高校開展“青春畢業季、租房不踩雷”專項活動,取得較好社會反響。

                ??福建省委宣傳部組織省電視臺、黨報,開展保障性租賃住房專題宣傳。

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