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                海外債平均融資成本降至 5.44%,房企積極“補血”

                克而瑞資管2021-03-12 09:00:28來源:丁祖昱評樓市

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                ??“三條紅線”之后,房企的資金壓力驟升。2020年,房企信用債違約數量就達到222只,約是2019年的4倍,重點房企債券違約涉及金額接近170億元,面臨巨大的挑戰。與此同時,年末房貸新規下,房地產債務問題成為當前監管層高度關注的對象,“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相,融資收緊趨于常態化。
                  2021年開年,房企便密集進行發債。據CAIC數據顯示,1-2月房企境內發債總規模達1093億元,較2020年同比上升65%。海外債方面,2021年年初全球流動性整體寬松,金融機構額度寬裕,發行成本較低,1月海外融資總量達778億,環比上升419%,不少房企抓住年初窗口,在外密集發債。
                  具體來看,50強房企在融資方面占市場總額的64.1%,非百強中小房企融資占比僅為24.3%,分化明顯。
                  01 到期債券超七千億,房企發債“補血”
                  CAIC數據顯示,目前房企在海內外發債累計融資總規模約合人民幣2078億元,截至2月底,海外發債總規模約合人民幣985億元,較2020年同比下降 29%。其中,1月海外融資總量達778億,環比上升419%。
                  另一方面,2021年1-2月房企境內發債總規模達1093億元,較2020年同比上升65%。其中,1月發債規模環比上漲 66%。

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                ??這主要是由于一方面開年金融機構額度充足,另外一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮,在借新還舊的壓力下,許多房企未雨綢繆,發行債券“補血”。
                  據不完全統計,95家房企2021年到期債券7223.81億元,同比增長22.45%,其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元,境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。
                  房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮,主要在于房企自2015年后開始密集發行公司債,而公司債的發債年限一般為3-5年,2021年房企迎來新一波的還債期。
                  02 海外債發行窗口期,平均融資成本5.44%
                  從融資成本來看,受“靈活精準、合理適度”的貨幣政策影響,房企境內發債平均利率約5%左右。而原本一直融資成本較高的海外債,受全球疫情控制及流動性寬松影響,2月平均融資成本降至5.44%。

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                ??港資、國企、外資、民企之間的平均融資成本各不相同,在這其中,民企融資成本最高,約為6.86%與去年下半年基本持平,國企融資成本優勢明顯,2021年1-2月平均融資利率約4.41%,較去年上漲37個基點。

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                ??2020年的最后一天,人民銀行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限,銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔,房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

                ??房企境內發債阻力加大,部分房企通過發行海外債方式置換過去的高息融資。

                ??從企業規模來看,TOP30-50房企融資積極度最高,TOP50-100房企海外融資成本最高,已接近10%。而TOP10-20房企海外債券發行利率低于國內,TOP50房企海外債發行成本均在6%內,部分大型房企已經開始抓住此窗口低成本發行海外債“補血”。

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                ??03 50強房企融資額占市場總額64.1%

                ??從各梯隊房企投融資金額集中度來看,非百強房企不容樂觀。CAIC數據顯示,2021年1-2月,50強房企拿地投資額占市場總額約40.9%,融資額約占市場總額64.1%,較2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投資占比超過融資占比,頭部房企仍有資金余力持續投資拿地。非百強中小房企融資占比由去年下半年的30.8%進一步跌至24.3%,較去年上半年的43.7%跌幅接近2成,融資環境和難度出現進一步惡化趨勢。

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                ??在這其中,民營企業融資占比也在不斷走低,已由去年的56.1%下降至 50%,較去年上半年下降7個百分點。在各項政策限制下,民企不僅融資成本居高不下,融資難度也在持續加大。

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                ??實際上,新年伊始房企迎來新一輪的發債潮,成為近幾年開年的慣例,不過與以往不同的是,2020年下旬以來,政策強調房地產行業去杠桿,并且執行了更為嚴格的監管措施,伴隨著2021年房企的債券到期潮,房企的償債壓力更大。

                ??在此情況下,除了發債之外,房企還應減少對融資的依賴,加大項目去化,同時持續性加強銷售回款,增加自有現金,后期應更加專注企業自身的經營管理,在整體行業增速放緩的情況下實現有質量的增長。

                ??附表:2021年1-2月中國房地產企業拿地投資&融資規模TOP100

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