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    旭輝控成本有術,林中走“內生性”杠杠路線

    魏薇2021-03-26 10:40:41來源:樂居財經

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    ??在行業中,旭輝一直以“穩健”著稱,也一直以“三好生”的標準要求自己。 2021年,旭輝又成功一次當了“三好生”,在增長率、負債率和利潤率中取得了平衡。

    ??3月25日午間,旭輝控股(00884.HK)發布2020年業績報告,報告期內實現營業收入718億,同比增長27%;合約銷售額2310億,同比上升15%。利潤方面,旭輝首次突破百億大關,實現凈利潤119億,同比增長29%;歸母核心凈利潤80億,同比增長16%,歸母核心凈利潤率11.2%。

    ??利潤新高之下,旭輝宣布派息。自2012年上市以來,旭輝已連續8年派息,本期派息0.4港元,維持35%的高派息率,上市以來已累計派息1.84港元,遠超上市時每股1.33港元的發行價。

    ??“守正篤實、久久為功”八個字出現在了業績會的開始,與旭輝所堅持的長期主義有異曲同工之妙。發布會上,旭輝控股董事局主席林中宣布,2021年旭輝的合約銷售目標是2650億元,同比增幅15%,與2020年的增速持平。

    ??他還說道,高手對決,只有千里馬沒有黑馬。房企需轉變增長方式,從外延增長模式轉向內涵增長模式。而旭輝就是這匹“千里馬”。

    ??融資利率創新低

    ??發展至今,旭輝都在穩健控制著負債規模,保障現金流安全。期內,旭輝的有息負債總額為1047.15億元,同比僅增長1%,2020年,旭輝還消滅了上期9%的永續債。債務總額中,一年內到期的部分為186.99億元,占比僅18%,平均債務賬期為4年,同時,銀行結余為現金尚有511.55億元,完全足夠覆蓋即期債務。

    ??用首席財務官楊欣的話來說,旭輝一直在用內生性杠桿推動自身的發展。

    ??截至2020年末,旭輝的凈負債率為64%,現金短債比為2.7倍,剔除預收賬款后的資產負債率為72.5%,就“三條紅線”而言,僅最后一項超出標準。管理層在業績會上表示,會盡快將此數值降至標準線以下。

    ??2020年,旭輝新增融資成本僅為4.5%,境內境外均實現了融資的利率新低。同時,期內融資成本同比減少約8%至6.67億元。

    ??2020年5月,旭輝發行2020年第一期公司債券31.2億元,3+2年期的利率低至3.8%,創下了旭輝公司債發行歷史利率新低。今年1月,旭輝成功發行4.19億美元6.5年期優先票據,利率低至4.4%,創下旭輝境外融資最長年期和最低利率。

    ??此外,旭輝在綠色債券、境外銀行貸款上也實現了突破。2020年7月,旭輝成功發行5億美元5.25年期境外綠色債券,利率5.95%,這是旭輝首次發行境外綠色債。2020年旭輝獲得境外銀行貸款7億美元,創下旭輝境外銀行貸款歷史最大規模。

    ??2020全年,旭輝的加權平均債務成本為5.4%,相比于2019年下降0.6個百分點。期內,穆迪和聯合國際分別提升就對旭輝的信貸評級至Ba2和BBB-,展望均為穩定,標普和惠譽重申旭輝的信用評級為BB,展望穩定。另一方面,境內信貸評級機構中誠信、聯合評級及聯合資信均給予旭輝AAA的信貸評級。

    ??多元化拿地

    ??從2018年至2020年,旭輝多元化拿地占比不斷提升,從11%提升至51%,實現了能力的跨越。2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍,為后續的利潤實現提供了保障。數據顯示,旭輝的商業勾地及IP勾地是旭輝多元化拿地的主要形式,合計占比55%,一二級聯動及收并購則分別占比15%、29%。

    ??2020年,旭輝還加大了對外投資的力度。期內,對聯營、合營公司的權益投資約346.88億元,同比增長66.05%,占非流動資產的比例為55.6%,2019年該占比為48.6%。

    ??去年全年,旭輝新增土儲總建筑面積1307萬平方米,支付權益地價555億,權益比63%,90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市,其中,長三角城市群新增貨值616億,京津冀城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群、分別新增貨值187億、134億、154億、387億。

    ??目前,旭輝土地儲備總貨值已超萬億,滿足未來3年的發展需要。2021年可推售貨值超4000億,全新項目數量將超69個,位于一二線和準一二線城市的部分占比86%。

    ??“房地產+”突破

    ??踐行長期主義之余,旭輝也在努力打造自身的平臺生態,培育多元化業務的市場競爭力,積極布局物業、商業、長租公寓、健康、代建、EPC等與“美好生活”相關的業務。

    ??2020年,旭輝在“房地產+”的業務上取得重大發展。年內,將旗下物業公司“永升生活服務”并表,2020年在管面積突破1億平方米,收入、毛利、歸母凈利潤等關鍵指標同比增幅均超過60%,未來將為旭輝貢獻持續性收益。

    ??2019年,旭輝正式涉足商業,2020年發展迅速,至今已獲得12幅商業綜合體,大部分緊鄰軌道交通沿線,貢獻可售貨值超465億,銷投比近3倍,高于招拍掛市場?,F已儲備商業綜合體30余座,總建筑面積超過237萬平方米,其中在一線城市布局超70萬平方米,未來三年預計將實現每年50%的租金收入增長。

    ??在長租公寓領域,旭輝已實現了輕重結合,去年與將近30個大社區簽約,5個大社區開業,資管端實現了從1.0重資產平臺持有模式到3.0全資管模式的快速迭代。

    ??另外,旭輝還持續推進數字化轉型,每年投入超億元進行數字化建設,通過數字賦能實現提效降本、輔助決策、業務賦能、顛覆經營的四大目標,助力管理精益化。

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